sekretariat@kancelaria-myszczyszyn.pl

+48 609 837 704

55-200 Oława

Kancelaria Radcy Prawnego
Małgorzata Myszczyszyn 
NIP: 912 166 64 35

         Wyrokiem z 24.06.2025r w sprawie C-351/23 TSUE (na pytanie Sądu słowackiego) stwierdził, iż kredytobiorca - konsument może, pod pewnymi warunkami, zakwestionować zgodność z prawem przeniesienia prawa własności nieruchomości  na osobę trzecią w wyniku egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Ma to miejsce wówczas, gdy konsumenci zostali pozbawieni możliwości uzyskania na drodze sądowej zawieszenia lub nieważności egzekucji ze względu na istnienie nieuczciwego warunku w umowie leżącej u podstaw wspomnianej egzekucji, pomimo zgodnych poszlak co do potencjalnie nieuczciwego charakteru tego warunku i faktu, że nabywca był poinformowany o istnieniu takiego postępowania sądowego w chwili przeniesienia własności.

Na Słowacji jeden z banków udzielił konsumentom  kredytu w wysokości 63 000 EUR, spłacanego w miesięcznych ratach do stycznia 2030 r. Klauzula zawarta w ogólnych warunkach kredytu przewidywała, że w przypadku opóźnienia w spłacie bank może niezwłocznie żądać zwrotu całego pozostałego do spłaty kapitału zabezpieczonego hipoteką na domu rodzinnym tych konsumentów. Ze względu na opóźnienia w płatnościach bank wniósł o wszczęcie egzekucji z przedmiotu zabezpieczenia w drodze licytacji pozasądowej. Kredytobiorcy wytoczyli przed sądem powództwo celem sprzeciwienia się tej procedurze, zarzucając bankowi naruszenie ich praw konsumentów. Podczas gdy toczyła się sprawa w przedmiocie złożonego w ramach tego powództwa wniosku o zawieszenie egzekucji, dom rodzinny, o którym mowa został sprzedany w drodze licytacji na rzecz spółki trzeciej. Osoba odpowiedzialna za organizację licytacji i nabywca byli w chwili tej licytacji poinformowani o zakwestionowaniu egzekucji przed sądem. Kredytobiorcy odmówili opuszczenia domu, a spółka wniosła przeciwko nim powództwo o eksmisję. Kredytobiorcy wnieśli wówczas powództwo wzajemne, kwestionując zgodność z prawem przeniesienia własności nieruchomości, powołując się na naruszenie ich praw konsumentów i prawa do mieszkania.

            TSUE stwierdził, iż po pierwsze, że przedmiot sporu w postępowaniu głównym, okoliczności, w jakich miało przeniesienie własności spornej nieruchomości, a mianowicie fakt, że kredytobiorcy nie pozostali bierni w ramach pozasądowego postępowania egzekucyjnego, oraz istnienie spójnych poszlak wskazujących na ewentualne istnienie potencjalnie nieuczciwego warunku w umowie leżącej u podstaw egzekucji, uzasadniają możliwość powołania się przez kredytobiorców na mechanizmy ochrony przewidziane w dyrektywie. Konsumenci skorzystali bowiem ze środków prawnych przewidzianych w prawie słowackim w celu sprzeciwienia się tej egzekucji, informując jednocześnie o podjętych działaniach osoby zainteresowane wspomnianą egzekucją. W konsekwencji ochrona pewności prawa przeniesienia własności dokonanego już na rzecz osoby trzeciej nie ma w niniejszym przypadku charakteru bezwzględnego, który sprzeciwiałby się stosowaniu dyrektywy. Postępowanie sądowe przed sądem okręgowym w Preszowie jest zatem objęte zakresem stosowania dyrektywy.

             TSUE stwierdził nadto, iż , że przepisy krajowe umożliwiające pozasądową egzekucję z domu rodzinnego obciążonego hipoteką pomimo toczącego się postępowania w sprawie wniosku o zawieszenie i istnienia spójnych przesłanek wskazujących na to, że u podstaw tej egzekucji leży nieuczciwy warunek umowny, są sprzeczne z prawem Unii. Ma to miejsce tym bardziej wówczas, gdy te same przepisy nie przewidują możliwości, by na drodze sądowej, w ramach postępowania prowadzonego po przeprowadzeniu egzekucji, stwierdzić jej nieważność ze względu na istnienie tego rodzaju warunku w umowie leżącej u podstaw egzekucji